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房地产的类型

图表：房地产的类型

资料来源：智研瞻产业研究院整理

成都市房地产政策法规

图表：成都市房地产政策法规

资料来源：智研瞻产业研究院整理

制约因素

住房需求变动的情况十分严重。在以往，尽管住宅市场发展迅速，但是住宅的消费却存在着一些不理性。例如，购置和生活消费类型较多，而租房装修类型较少，小区科技化管理、旧设施和设备的迭代更新中的消耗类型较少。已有户口的人更倾向于购买更多的房子，而新的人更倾向于购买更少的房子。

对城市人口平均可支配收入的冲击。城市家庭的收入状况是城市家庭消费能力的一个主要体现，对城市家庭的消费能力和房价起到了决定性的作用。城市居民年均可支配收入迅速增加，而且远远超过了商品及住房的售价城市居民的消费及消费支持了房价的上升。从这一观点出发，我们认为，随着城市居民的生活质量和生活质量的提升，城市居民对住房的实际需求也会随之上升；房价也相应上涨。

通胀。从国际上近几年的经验来看，在通胀环境下，进行房产投资是一个很好的选择。在价格越高的时候，房地产表现得就越好，也就是说，在价格上升的时候，正是拥有房地产的好时机；真实通胀与期望通胀通常对价格有积极的作用，通胀愈高，就愈多人在房产上投资，而价格也愈高。

政治要素。适当放松银根，扩大信用，给房地产开发企业带来强有力的金融支撑，缓解其融资压力。另外，存款和贷款的降息也缓解了买房的首期付款的压力，但也加大了炒房和自住的需要。在供应弹性不大或减小的情况下，房地产价格的上升不可避免地会引起市场的需求膨胀。

发展中存在的问题

1、贫富之间的巨大鸿沟

房价的迅速增长，造成了社会财富向富裕阶层的迁移，从而扩大了贫富之间的差距。在我国，居民的财富主要可以被划分成三个不同的部分：当期收入、不动产和动产。不动产为房屋和土地，动产为银行存款，家电和汽车；衣服，家具和不动产是一个家庭财产的主要组成部分。中国目前共有80%以上的居民都是在交了一定数额的房改后把公共房屋变成了私有房屋，占到了很大一部分的贫困居民没有自己的房屋，或是居住条件比较差越是富有的居民，他们的价格就越是昂贵，而高收入的居民，他们的资产就会快速增长收入差异拉大。

2、降低了社会的生产与分配的效益

由于房地产价格过高，导致了房地产行业的过度发展，导致了房地产行业的过度发展，进而导致了我国房地产行业的严重衰退。在发展中世界，由于资本是一种稀有的资源，加之目前出现的经济泡沫，使得大量的资本被不动产所占据；这就造成了对稀有资源的无效性和无效性的利用，造成了对资源的极大的扭曲和对整个社会的总的生产效率的下降。

3、对城乡统筹发展的影响

房地产价格过高将直接关系到整个城市和农村的全面发展，因此，加速城镇化进程将成为本市经济转型的一个重点。住宅价格过高，使农民进城务工的费用大大提高，进而制约了城镇化的发展。

4、房价的过快上涨提高了我市城市整体的运行成本，降低城市的综合竞争力.由于高昂的房价加大了自住房和商务用房的成本，在一定程度上阻碍了优秀人才向大城市的聚集，减少了外资的投入数量，降低了出口产品的竞争力，不利于城市经济的长期发展。

图表：成都房地产发展中存在的问题

资料来源：智研瞻产业研究院整理

成都市房地产业市场需求预测

政策优化空间在，市场进一步回暖，全年预计量增价稳

2023年以“稳经济”为核心目标对房地产市场进行管理，成都政策存在进一步优化的空间，企业积极加快库存去化，预计需求端一季度受疫情不确定形势影响，购房者生产生活活动受到较大扰动，置业意愿保持低位，随着经济逐步复苏、政策影响持续释放、企业积极营销，二季度开始积压需求或将逐步释放，全年预计量增价稳。

经济好转，信心重塑，楼市成交回升

2022年重庆虽然供需两端同时出台多项楼市宽松政策，但市场信心仍不足，供需同步大幅缩水。年底对房企及购房者等多方进行了大力支持，2023年在经济形势逐步好转下，叠加房企信心的重塑，有望提振市场信心，促进部分购房需求释放，全年楼市成交规模有望底部回升。

宽松政策持续推出，市场完成筑底迎来新发展

2022年，受房地产市场环境及疫情等综合因素影响，昆明房地产市场降至“冰点”，呈现量价齐跌局面。2023年是昆明保交楼的关键年，政策将以保障房地产市场平稳发展为主。随着经济形势逐渐好转，消费信心将在一定程度上得到修复，房地产市场有望完成筑底阶段，迎来新的发展期。

政策利好组合出击，市场逐步回暖，土地稳步供应。

考虑到2022年南宁楼市政策以公积金优化为主，其他方面调整相对较少，效果不太明显，2023年或寻求政策组合包，如二手房“带押过户”落地、缩短交易周期、持续释放购房优惠等，提振市场信心，拉动市场回暖。商品住宅市场需求仍然存在，但释放速度相对较缓，预计全年量增价稳，土地供需随着市场回升有望稳步发展。

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