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教育地产行业概括

教育地产是指在地产项目中引入学校（教育），以提升项目附加值的一种开发模式。地产是由教育部门根据每年片区入学生源划分出来的一个范围，在这个范围里学生可以通过享受义务教育，免试就近入学，这种范围里的物业房产，叫做教育地产。

自1994年起，以碧桂园公司为引领者，湛江市景山学校北京分校共同举办了位于广州地区的碧桂园学校，这一举措旨在通过提升整个楼盘的品质和价值来促进房产的销售。因此，我们开始正式形成理解并认可教育社区这个概念。同时，我们也看到，由碧桂园代表的基本教育社区的模型理念，世贸和万科所代表的广义教育社区的模型理念，以及苏州邻里中心所代表的邻里教育社区商业模式等三个主要模型，正逐步走向成熟并被广泛接受。

房地产行业与教育事业之间有着天生的紧密联系，二者能够互相提供稳定的客户群体。例如，那些配套完善的教育区域自然会吸引大量的潜在购房者；而那些教育资源优越且布局合理的住宅商业圈也是如此。伴随着传统房地产开发业务的增长逐渐放缓，开发商们开始更多地将目光转向成为城市运营的领导者。他们意识到，教育无疑是任何商业街区配套设施中最关键的一环。

此外，房地产行业和教育事业还可以实现品牌的相互增值和赋予潜能。知名房地产项目与985/211大学丰富的教育学术资源彼此互借优势，提升了单位面积的售价和品牌的知名度及影响力。最后，房地产行业与教育事业也相互依存与扶持。教育机构可以提供稳定持久的现金流，同时，房地产企业在租金成本、基础设施建设、区位规划、管理模式等方面为教育产业的扩张提供了全方位的支持和服务。

图表：教育地产行业分类

资料来源：智研瞻产业研究院整理

教育地产行业发展情况

随着房地产市场格局发生变动、调控机制失灵以及新发展理念的逐步落实，我国房地产行业已步入了新的发展阶段。如此背景之下，我们迫切需要探索并建立一种全新的房地产业发展模式，以应对当前面临的诸多挑战。在这个过程中，我们必须坚持以问题为导向的原则，采取以稳健多元化发展取代过去单纯追求规模化发展的战略，涵盖房地产用地供应、住宅供给、行业融资以及房地产企业营运等多个方面。

从房地产开发商的产品研究角度出发，开发项目所需的各类资源占据着至关重要的地位。其中，教育资源的不可替代性不容忽视。近年来，诸如碧桂园、万科、世贸、华润等行业领军者纷纷携手教育业，以期从更广阔的视角推动房地产业与教育事业的深度融合，实现社区经济效益的有效提升。

在此基础上，我们可以看到，“泛教育＋社区”模式主要包含横向和纵向两个维度。横向维度是指涵盖从学前至老年的所有年龄阶段，使居民能够享受到全方位的教育服务；纵向维度则是指根据不同的年龄层次提供相应的教育服务，例如针对 3 岁至 16 岁群体提供涵盖文化、艺术、体育乃至国际交流等多元化的教育培训选择。本文将基于这两个维度对“泛教育＋社区”模式进行深入解析。

值得一提的是，我国房地产行业排名前二十位的大型企业中，大部分已经开始涉足教育板块，其业务范围主要集中在 K12 民办学校以及幼儿教育领域。在办学模式上，自主经营或合作创办成为普遍选择，即由房地产企业负责建设教育设施，学校则负责提供教师团队和教学服务。

除此之外，房地产巨头们还致力于发展教育综合体项目。这些项目通常以早教、幼儿园、素质培训作为核心服务内容，同时兼具部分商业服务功能，旨在为广大客户提供一站式的“教育培训商城”体验。对于商业地产商而言，他们可以通过租赁土地给教育培训机构或者早教机构等途径，构建集教育、商业、娱乐等多种功能为一体的新型教育综合体；亦或是借助社区平台 function，开展各种特色鲜明的教育社群活动。

图表：教育地产行业发展情况

资料来源：智研瞻产业研究院整理

教育地产行业产业链分析

教育地产行业的上游主要包括教育资源提供者，如政府、学校、培训机构等，他们提供各类教育资源，如教育政策、教育设施、教育师资等，是教育地产行业的重要支撑。教育地产行业的下游主要包括消费者，如学生、家长、教育机构等，他们是教育地产项目的最终使用者，对教育地产项目的质量、服务等方面有着较高的要求。

图表：教育地产行业产业链结构

资料来源：智研瞻产业研究院整理

教育地产行业市场规模

统计数据显示，2018年中国教育地产行业市场规模4228.93亿元，2022年中国教育地产行业市场规模5405.35亿元。2018-2023年中国教育地产行业市场规模如下：

图表：2018-2023年中国教育地产行业市场规模

数据来源：智研瞻产业研究院整理

教育地产发展趋势

随着我国生育政策的重大调整与优化，“二孩”家庭数量逐渐增加，随之而来的是家长对子女教育问题的日益关注。处于当前全面推进素质教育的大背景之下，如何优化基础教育和素质教育体系，以更好地契合家庭需求，成为了整个教育行业需要深入探讨的话题。近期，碧桂园集团和万科集团作为房地产界的领军企业，均积极拓展布局教育领域，这种房地产与教育领域相互渗透、协同发展的趋势正日益显现。各大房企通过将项目塑造成社区化的综合教育平台，涵盖从文化教育、艺术教育、体育教育到全阶段教育社区等多个维度，全力争夺占领教育市场的份额，使得“教育+地产”的模式逐渐成为房地产开发商实现利润增长的新兴途径。

1、现今的教育地产业态蓬勃发展，其所具备的功能设施与之相对应程度也随之上升

如今的教地产业具有鲜明的成长阶段特征，这其中的一部分原因在于教育产业链中的上流环节处在扩张期，而这些新的项目能够为符合条件的人群提供各类素质教育内容，例如中国传统文化、攀岩、马术、击剑、健美操、舞蹈、跆拳道、英语、编程、书法美术、机器人、主持表演以及声乐等等。

2、知名房地产开发商和具备相当规模的房地产开发商通常采取自己配备优质教学资源的策略

以著名的房地产开发商碧桂园为例，这家企业迄今为止已经在全国七个省级行政区拥有了七所K12国际学校、十所双语学校以及三十五所幼儿园，并且在此基础上，他们还开展了海外游学、国内营地以及教育科技等业务领域。值得注意的是，碧桂园所开办的学校可以被划分为两大类型: 一种主要是专注于慈善教育的免费学校, 如广东碧桂园职业学院、国华纪念中学；另一类则主要服务于优质的高端国际学校的K12教育、双语学校。

3、中高端教育市场未来仍将继续增长

当前，我们被大家普遍关注的问题是社会对于亲子教育的重视程度正在不断加深。根据调查统计，家庭资产在六十万到六百万人民币之间的中等收入和富裕家庭所占的比重达到很大的比例。特别需要指出的是，30至40岁的中年人和青年人已经逐渐成为了我国大众富裕阶层的核心力量，其人数占整个筑构比例已经达到55%。这一年龄层的人群大都处于个人能力迅速提升和职业生涯走向辉煌的关键时期，而且他们大多有着相对稳定的家庭生活。尽管他们的子女在“国内公立学校”接受教育的情况占据了绝大部分，但是其他的几个选项仍然也有所涉及，不过它们之间的比例差距并不悬殊，显示出我国广大的富裕阶层家庭依然倾向于私人传统的教育方式。预计随着社会对于中高端教育市场需求的持续上涨，这个市场将会继续扩大和发展。

4、对新型运营模式的深度挖掘

纵观整个教育综合体行业的发展历程，尽管起步稍显滞后，但其发展模式仍然相对传统且单一。传统的运作方式主要依赖租赁模式，而购物中心早在数年前便积极寻求拓展新的经营业务，将教育产业有机地融入其中，以此来吸纳更多的消费者重返实体店面。经过多年的创新发展，购物中心终于逐步形成了将教育机构与儿童体验相结合的新颖经营模式和格局。然而，这些教育机构无法避免地呈现出粗放生长的态势，缺乏明确的市场定位以及精准的营销策略。可以预测的是，随着资本方对教育地产领域的持续关注和投入增加，整体定位准确、招商运营得力的教育综合体必将逐渐转变为规范化规模化的运营体系。

5、引领潮流的一站式教育综合体

从严谨的角度出发，教育综合体实际上是涵盖了多个不同年龄层次的用户群体，供应多种类型教育项目，整合教育、休闲、娱乐等多重功能于一体的一站式综合性平台。一个理想中的教育综合体应该既能满足孩子们全面成长的需求，同时也需提供给家长们轻松便捷的服务体验。一个成功的教育综合体具备强大的消费黏性和社群效应，能够推动品牌形象的快速提升以及商业地产价值的显著提高。因此，拥有合理一站式定位的教育综合体将逐渐成为城市市场的主导力量。

6、从微薄利润到大规模盈利的转变

当前，教育综合体的整体发展状况尚不成熟，一方面，由于较大的业务区域以及丰富的服务项目，大部分综合体都面临着亏损或者微薄利润的困境，例如，一个万平米以上的综合体内，每平方米的经营效益甚至不足五千元。另一方面，多数教育综合体仅处于简单的空间组合阶段，并未形成真正具有品牌影响力的市场热点。随着资本、教育巨头的不断加大对教育综合体的投资力度和探索尝试，我们有理由期待，那些早期涉足教育综合体行业的企业将会逐步呈现出少量盈利的迹象，这一市场变化将首先反映在教育巨头深度介入的教育综合体中。

7、教育巨头纷纷跨界布局教育综合体

教育综合体主要由教育服务、教育核心、商业配套共三大部分组成，广泛包括学前教育、中小学课外辅导、语言培训、各类传统业务内容，覆盖科技、体育、艺术、人文等多元化的综合素质教育项目，致力于向学生及家长提供一站式便捷的教育服务。围绕儿童消费、教育消费、家庭消费为核心内容，涵盖书店、休闲娱乐、零售、餐饮、亲子体验等多元化业态领域，全力满足各类学习人群以及家庭对于多样化教育衍生消费的需求。

图表：教育地产发展趋势

资料来源：智研瞻产业研究院整理