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行业概况

1、 定义

随着我国城市化进程的深入演进，对于那些无法适应现代都市社会生活以及城市发展需求的城乡建筑进行重新规划和改造升级成为了当下的重要任务。就学术意义上来说，我们可以将城市更新视为一种针对现有城市中出现的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等不适应当前社会生活的区域进行全方位的改造工程，其核心目的在于通过提升城市功能性、优化产业机构设置、改善居民日常居住环境、大力推行土地、能源、资源的节约与高效运用，以实现推动经济和社会的可持续全局发展。具体来看，旧城改造在实施过程中主要对象为旧城镇、旧厂房以及旧村庄等关联部分，意即既包括整体性的改造升级，也包括局部环节的调整和优化。总的来说，这一举措完整地概括出了对老旧城市所有物质生活环境进行有计划、有阶段性地全面改造更新的全过程。

2、 当前城市更新包括

我国政府已接连推出了多项与之相关的政策理念，例如“旧城区改造”、“棚户区改造”乃至当前正积极推进的“城市更新”战略。旧城区改造作为现代化城市更新的一种主要模式，旨在通过对老旧建筑和基础设施的拆除和重建，以提升整个地区的生活品质和环境质量；而棚户区改造则强调对于那些在城镇中已然无法满足基本居住需求且存在严重安全隐患的破旧房屋进行彻底改造，通过此举，不仅能够有效改善居住环境，还顺带实现了城市功能的进一步延伸和环境治理的跃升。需要说明的是，棚户区改造亦隶属于广义上的旧城区改造大范围之内。综上所述，当前的城市更新事业将涵盖旧城区改造及棚户区改造两大方面。

图表：城市更新行业相关概念

资料来源：智研瞻产业研究院整理

3、 产业链结构

城市更新的上游环节主要由工程技术服务提供者担任，这之中涵盖了建筑施工企业以及致力于建筑设计与规划的各类企业。紧随其后的是城市更新开发企业的中游环节，这类企业共包括两类开发厂商，其中首先需要提及的是作为一级开发商所代表的地方政府、城投公司以及专门从事城市更新的私人企业；而次级开发商则更加专注于城市更新项目的商业化运营，其主要代表群体则是房地产开发公司。在这个产业链条的末端，我们看到的是各种类型的城市更新相关终端用户，例如无论是住宅居住的运营管理还是商业活动的运作，甚至包括园区的管理，这些都是城市更好发展的重要支柱。

图表：城市更新行业产业链结构

资料来源：智研瞻产业研究院整理

行业发展现状

1、 市场参与主体多元

政府是更新项目的规划者与主要发起者、总体推动者、政策保障者与管理监督者。为城市更新提供主要资金投入的开发商及建筑商等是城市更新的实施主体。在大多数情况下，更新前原街区的居民、业主或商家、机构等是城市更新项目的主要受益者。更新后的运营者，如商户、新居民、持有产权的基金等是城市更新后资源的支配者，也是新的城市发展推动力。他们在享受城市更新成果的同时，也在不断提升和发展着城市更新项目的效益。从根本上说，保证这个群体的利益，城市更新中其他主体的利益才有可能最终实现政府机构作为城市更新项目的规划者、主要倡导者以及整体推动力量，同时肩负着政策保障责任以及监管职责，对整个更新过程进行全面有效的掌控。城市更新的资金主要来源于开发商以及建筑业内人士，他们因此成为项目实施工团队。此外，旧街区的居住人们、房东或商户、各类机构等通常都是城市更新项目的主要受惠QP人。而在项目完成之后的运营阶段，诸如商户、新建居民、拥有所有权的基金等参与群体成为了城市更新的资源主宰方，并理所当然地成为推动城市发展的新生动力源。在分享欣欣向荣的城市更新硕果的过程中，此类团体也在持续地增进及提升其在城市更新项目中的权益收益。宏观角度来看，唯有切实维护这类群体的利益诉求，才得以确保城市更新过程中各相关主题的利益得到最终实现。

2、项目总投资

截至2022年，我国一共有571座城市进行了6.5万项城市更新的项目，总体项目投资规模已达到5.8万亿元。2021-2022年中国城市更新市场规模体量变化如下：

图表：2021-2022年中国城市更新市场规模体量变化

数据来源：智研瞻产业研究院整理

行业发展特征

政府、企业积极发力超大特大城市城中村改造

2023年4月28日，中央政治局召开了专门会议，强调要在那些人口密度极高、规模庞大之至的特大型及超大型城市中，逐步且稳健地推进城中村的改造工程以及“平战两用”型的公益性基础设施的建设项目。《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导性意见》于同年的7月21日。同样在7月28日通过，涉及到在超大特大城市中积极稳妥地推进城中村改造工作的相关部署和规划的电视电话会议在首都北京隆重召开。在这一系列强力推动政策的影响之下，我们可以预见到城中村改造必将成为接下来一段时期内，这些超大特大城市实施城市更新进程中的又一项关键性内容。

建筑型央企加速布局片区型城市更新业务

目前，对于城市更新的追求已经并非单一的目标，而是向多元化发展，各项系统性的需求标准亦日趋提高。在此之前，以建筑为主导的中央企业在涉及城市综合开发和运营方面早已展现出其显著的优势地位。面对着城市更新过程中对区域更新以及基础设施升级日益重视的趋势，建筑型央企可以有效地借助其完备的全业务板块资源，充分发挥其在投资、设计、施工以及运营等全产业链的领先优势，从而有序且高效地推进此类城市更新业务的开展。除此之外，通过积极参与城市更新项目，还能有效推动这些建筑央企旗下的工程建设，从而进一步提高传统主营业务内部的竞争力水平。以中国铁建、中国建筑、中国交建及中国中铁为例，这几家典型的建筑型央企旗下的相关板块公司都在加快步伐，进行城市更新业务的全面战略部署和深度拓展。

“央地合作”“国企民企合作”推动项目顺利开展

在2021年，企业间合作模式的显著转变，其主要特征体现为部分企业愿意进行战略层面的合作，以便更好地打入城市更新领域或者实现双方优势资源的互补。然而，到了2022年，受到房地产行业调整的负面冲击，城市更新业务的发展状况发生了明显改变。各大房地产企业纷纷采取相应策略予以应对，尤其是那些处于困境中的民企，他们往往会选择与国企建立联系，以期获得更多支持。2023年，观察到企业间的合作呈现出新的特点，其中央地合作的趋势愈发明显，尤其以央企与地方城投公司的合作为代表。这种中央和地方相结合的合作方式有两种表现形式：第一类是央企与所属地区的城投公司在城市更新领域进行战略性合作，比如像中国建筑一局与天津市天恒博宇房地产开发有限公司这样的例子；另一类则是当本地市属或区属国有企业承担起旧改项目之后，为了更好地推动项目进展，便会与央企展开合作。自2021年以来，城投公司已经接手了许多该类型的项目，但他们并不能独自承担所有任务，所以他们会将其他大型央企纳入合作伙伴名单。

近年来，随着国内房地产市场经历了深度调整，民营房地产企业所面临的资金压力也日益增大，许多民企不得不放慢城市更新业务拓展的步伐。然而，从中期及长远的角度看，城市更新项目的公共属性将会大幅提升，利润空间有可能大幅度缩小。为了达到城市改造资源和利润的总体平衡，国有企业正逐渐扮演起解决问题的核心角色。未来，民营房地产企业在城市更新领域的投资和转型过程将更加倚重于与中央和地方国有企业的紧密合作，以期实现共赢。例如，在2022年下半年发布的报告中，佳兆业指出，在政府主导的大背景下，中央和地方的国有企业已逐渐成为了城市更新市场的主角，这些企业不仅承担了部分项目的股权，同时还积极拓展包括整村统筹、旧小区整治、存量房屋翻新项目在内的新兴市场。展望未来，加强与中央和地方国企的合作，将会是佳兆业开展城市更新投资和转型的关键途径。

“街企合作”探索城市更新可持续发展新模式

2021年，众多知名企业已经与多个地方政府展开全方位的战略性合作，其中不乏像远洋集团与重庆江北区政府以及长沙天心区政府这样的深度联合；再比如，著名的建筑业巨头中建集团亦是与济南市政府建立了良好的伙伴关系。自 2022 年伊始，各地政府纷纷大力推行城市更新计划，推出各项大胆的改革措施及创新性策略，更为积极主动地去探寻新的发展模式和运行路径。在这个背景下，“政企联动”成为了引领城市更新的强大驱动力，使其步入高速发展的轨道。到了 2023 年，政企合作的广度和深度进一步加强，并呈现出强烈的“街企合作”特性。

图表：城市更新行业发展特征

资料来源：智研瞻产业研究院整理