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《中国购物中心运营深度调研与投资战略规划分析报告》数据主要由智研瞻产业研究院长期对购物中心行业市场跟踪后进行搜集的一手市场数据，结合国家统计局，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据，规模企业统计数据库及证券交易所等数据，将购物中心行业市场发展环境、购物中心整体运行态势、购物中心市场竞争格局、 购物中心重点企业经营状况分析以及购物中心行业发展趋势与投资预测分析等重要信息尽收眼底。 以帮助投资者准确地找到投资商机，先他人一步占领市场，把握机遇。

购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲场所等。

是20世纪50年代以来在西方国家兴起的一种商业组织形式。战后，西方国家城市居民为逃避交通拥挤和城市污染，纷纷迁居城郊，为满足此类富裕居民的需要，购物中心由此应运而生。它一般由投资者根据实际需要，在统一规划、设计的基础上兴建，然后招商租赁所有承租的商店共同使用公共设施，也分担公共支出，彼此既互相联系，又相互竞争。

购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体.

1．美国购物中心协会的定义

由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。

2．中国商务部的定义

多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。

3．日本购物中心协会的定义

由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。

近年来我国购物中心行业运营表现基本稳定，成本控制力有所提高，市场整体较为活跃。购物中心总体存量规模逐年上升，增速下降，2020年总存量规模达到4.4亿平方米，同比增长4.76%。

分城市线级来看整个行业，据中国连锁经营协会评估结果，2019年三线及以下城市的综合发展力最高，为68.3，同年一二线城市的综合发展力分别为62.9与62.2。

新开业购物中心数量方面，三线及以下城市新开业购物中心数量占比也整体保持在40%左右的水平，在2021年拟开业购物中心统计情况中，三线及以下城市的数量占比接近50%。购

物中心行业之所以倾向于在三线及以下城市发展，主要得益于逐年升高的城镇化率带来的低线城市旺盛的购物需求，同时中高端品牌有渠道下沉需求，加上政府各方面的支持，购物中心在三线及以下城市能够有较好的成长空间，但同时应注意人才不足以及资金短缺等风险。

总体看来，我国购物中心发展较稳定，三线及以下城市较大的发展空间与需求吸引了越来越多的投资者。

行业报告是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。智研瞻产业研究院是国内知名的行业信息咨询机构，拥有资深的专家团队，多年来已经为上万家企业单位、咨询机构、金融机构、行业协会、个人投资者等提供了专业的行业分析报告，客户涵盖了华为、阿里巴、中国电子科技集团、科大讯飞、三星等国内外行业领先企业，并得到了客户的广泛认可。

您若想对购物中心产业有个系统的了解或者想投资购物中心行业，智研瞻产业研究院发布的《中国购物中心运营深度调研与投资战略规划分析报告》是您不可或缺的重要工具。智研瞻产业研究院正是长期致力于此领域，并已成功给众多投资者和企业提供权威且全面的投资指导。并获得良好口碑。

第1章：购物中心产业发展综述17

1.1 购物中心的定义及分类17

1.1.1 购物中心的定义17

（1）国际购物中心协会的定义17

（2） 美国购物中心协会的定义17

（3） 日本购物中心协会的定义17

（4） 中国商务部的定义18

1.1.2 购物中心的分类18

1.2 购物中心的产业本质19

1.2.1 购物中心的特点19

1.2.2 购物中心与百货商场的比较分析20

1.2.3 购物中心与传统商业街的比较分析22

1.3 购物中心发展的推动因素23

1.3.1 商业地产投资推动购物中心发展23

1.3.2 地方政府的投资推动购物中心发展24

1.3.3 城市扩容及城市化进程加快推动购物中心发展25

第2章：购物中心产业链分析26

2.1 购物中心产业链上游行业发展状况分析26

2.1.1 土地市场运营分析26

（1）全国土地购置情况26

（2） 全国土地市场价格分析26

2.1.2 房地产行业运营分析28

（1）全国房地产开发景气指数28

（2）全国房地产投资情况29

（3） 全国房地产供应情况30

2.2 购物中心下游行业发展状况分析32

2.2.1 中国零售行业发展状况分析32

（1）行业总体规模分析32

（2） 食品、饮料、烟酒类零售规模分析33

（3） 日用品类零售规模分析34

（4） 化妆品类零售规模分析35

2.2.2 中国社会消费现状分析36

（1）中国居民人口总量及结构分析36

（2） 不同年龄段人口的消费特征分析38

（3） 中国居民收入与消费情况分析40

第3章：中国购物中心的发展现状分析45

3.1 购物中心在中国的发展历程45

3.1.1 中国购物中心的雏形阶段（20世纪80年代）45

3.1.2 中国购物中心的起源阶段（20世纪90年代）45

3.1.3 中国购物中心的发展阶段（2000至今）45

3.1.4 中国购物中心的繁荣阶段（未来10年）46

3.2 中国购物中心的分布46

3.2.1 中国购物中心的分布形式分析46

3.2.2 中国购物中心的分布数量分析48

3.2.3 中国购物中心的分布趋势分析49

3.3 中国购物中心的业态分析49

3.3.1 中国购物中心的业态构成分析49

（1）中国购物中心的业态构成49

（2） 中国购物中心的业态构成特点49

3.3.2 中国购物中心主/次力店分析49

（1）购物中心主力店及次主力店的作用49

（2）购物中心主力店及次主力店规模分析51

（3） 不同类型购物中心的主力店类型51

3.3.3 中国购物中心零售业态分析52

3.3.4 中国购物中心餐饮业态分析53

3.3.5 中国购物中心娱乐休闲业态分析53

3.3.6 中国购物中心的品牌分析53

3.3.7 中国购物中心的业态布局分析55

3.4 中国购物中心的经营情况分析56

3.4.1 中国购物中心管理模式分析56

（1）中国购物中心管理模式概述56

（2） 中国购物中心管理模式现状56

3.4.2 中国购物中心盈利模式分析57

3.4.3 中国购物中心租赁模式分析57

（1）中国购物中心租赁模式简述57

（2）中国购物中心租赁模式现状58

3.5 不同类型购物中心的发展现状及趋势分析58

3.5.1 按位置（影响力）划分的购物中心发展现状及趋势分析58

（1）都市型购物中心的发展现状及趋势分析58

（2）区域型购物中心的发展现状及趋势分析59

（3） 社区型购物中心的发展现状及趋势分析61

（4） 郊区型购物中心的发展现状及趋势分析61

3.5.2 按商业主题划分的购物中心发展现状及趋势分析62

（1）主题型购物中心运行发展现状及趋势分析62

（2） 混合型购物中心发展现状及趋势分析62

第4章：中国购物中心运营解析64

4.1 购物中心的定位解析64

4.1.1 目标市场定位64

4.1.2 主题特色定位64

4.1.3 商业功能定位64

4.1.4 商业规模定位65

4.1.5 运营模式定位65

4.1.6 商业形象定位66

4.2 购物中心运营模式分析67

4.2.1 纯销售模式67

4.2.2 租售并举模式68

4.2.3 纯物业经营模式68

4.2.4 连锁摩尔模式69

4.3 购物中心的业态组合解析69

4.3.1 业态规划的基本原则69

4.3.2 业态组合的比例控制69

4.3.3 提高娱乐休闲业态的比例70

4.3.4 各种业态间的客流联系70

4.4 购物中心的次/主力店规划70

4.4.1 租户在购物中心的功能角色划分70

4.4.2 核心租户（主力店）的定义与特征71

4.4.3 主力店和次主力店的标准72

4.4.4 次/主力店的选择73

4.4.5 购物中心主力店和次主力店格局变化74

4.5 购物中心的布局分析75

4.5.1 空间布局分布75

4.5.2 业态布局分析75

4.6 购物中心的动线设计分析75

4.6.1 水平动线设计分析75

4.6.2 垂直动线设计分析76

4.6.3 购物中心动线设计原则77

4.7 购物中心的管理方法解析78

4.7.1 购物中心管理的“四个统一”78

（1）统一招商78

（2） 统一营销78

（3） 统一服务监督78

（4） 统一物业管理78

4.7.2 购物中心管理的十个原则79

4.8 购物中心的营销方式解析82

4.8.1 文化营销82

4.8.2 主题活动营销83

4.8.3 节日营销83

4.8.4 明星营销84

4.8.5 主力店营销84

4.8.6 场地营销84

4.8.7 销售促进85

4.9 购物中心运营的成功案例解析85

4.9.1 日本故事主题式购物中心85

4.9.2 美国摩尔购物中心86

4.9.3 深圳海岸城88

4.9.4 上海青浦奥特莱斯90

第5章：中国购物中心竞争格局分析91

5.1中国购物中心竞争格局综述91

5.2 主要外资企业在中国的投资布局93

5.2.1 新加坡凯德置地93

（1）集团简介93

（2） 企业目前在中国的运营的主要项目分析93

5.2.2 菲律宾SM集团94

（1）集团简介94

（2）企业目前在中国的运营的主要项目分析95

5.2.3 美国西蒙地产95

（1）集团简介95

（2）企业目前在中国的运营的主要项目分析96

（3） 企业计划在中国投资的项目分析96

5.2.4 日本永旺集团97

（1）集团简介97

（2） 企业目前在中国的运营的主要项目分析97

（3） 企业计划在中国投资的项目分析98

5.3 中国企业的投资布局分析99

5.3.1 华润集团99

（1）集团简介99

（2） 企业目前在运营的主要项目分析100

（3） 企业计划投资的项目分析102

5.3.2 中信集团102

（1）集团简介102

（2） 企业目前在运营的主要项目分析103

5.3.3 中粮集团103

（1）集团介绍103

（2）企业目前在运营的主要项目分析104

（3） 企业计划投资的项目分析105

5.3.4 铜锣湾集团106

（1）集团简介106

（2） 企业目前在运营的部分项目分析106

5.3.5 万达地产107

5.3.6 深国投商用置业108

（1）企业目前在运营的主要项目分析108

（2）企业计划投资的项目分析108

5.4 购物中心竞争格局演变分析109

5.4.1 传统百货公司转型或投资购物中心109

（1）鲁商集团109

（2）王府井百货109

（3） 翠微集团111

（4） 北京华联111

（5） 新世界百货113

（6） 银泰百货114

5.4.2 房地产企业投资购物中心115

（1）万科股份115

（2） 中海地产118

（3） 保利地产119

（4） 远洋地产121

（5） 龙湖地产122

5.4.3 购物中心投资热潮转向二三线城市123

5.4.4 中国购物中心存在过度投资现象124

（1）总量接近饱和124

（2） 结构严重失衡124

（3） 购物中心密集度过高124

5.4.5 中国购物中心同质化严重，招商困难125

第6章：中国重点区域购物中心的运行态势分析126

6.1 一线城市购物中心的运行态势分析126

6.1.1 北京购物中心的运行态势分析126

（1）北京购物中心运营环境分析126

（2） 北京购物中心运营情况分析126

（3） 北京购物中心的发展趋势129

6.1.2 上海购物中心的运行态势分析131

（1）上海购物中心运营环境分析131

（2） 上海市购物中心运营情况分析133

（3） 上海购物中心的发展趋势135

6.1.3 深圳购物中心的运行态势分析139

（1）深圳购物中心运营环境分析139

（2） 深圳购物中心运营情况分析142

（3） 深圳购物中心的发展趋势142

6.1.4 广州购物中心的运行态势分析143

（1）广州购物中心运营环境分析143

（2） 广州购物中心的运营情况分析143

（3） 广州购物中心的发展趋势145

6.2 二线城市购物中心的运行态势分析145

6.2.1 武汉购物中心的运行态势分析145

（1）武汉已有的购物中心项目及其运营现状145

（2） 武汉在建及筹建的购物中心项目分析146

（3） 武汉现有商业网点解读148

6.2.2 重庆购物中心的运行态势分析149

（1）重庆已有的购物中心项目及其运营现状149

（2） 重庆在建及筹建的购物中心项目分析152

（3） 重庆政府的商业规划及相关政策153

6.2.3 天津购物中心的运行态势分析159

（1）天津已有的购物中心项目及其运营现状159

（2） 天津在建及筹建的购物中心项目分析159

（3） 天津政府的商业规划及相关政策159

6.2.4 青岛购物中心的运行态势分析160

（1）青岛已有的购物中心项目及其运营现状160

（2） 青岛计划在建及筹建的购物中心项目分析163

（3） 青岛政府的商业规划及相关政策164

6.2.5 济南购物中心的运行态势分析165

（1）济南已有的购物中心项目及其运营现状165

（2） 济南在建及筹建的购物中心项目分析167

（3） 济南现有的商业网点解读168

（4） 济南政府的商业规划及相关政策168

6.2.6 苏州购物中心的运行态势分析172

（1）苏州已有的购物中心项目及其运营现状172

（2） 苏州在建及筹建的购物中心项目分析172

（3） 苏州的商业规划及相关政策174

6.2.7 大连购物中心的运行态势分析174

（1）大连已有的购物中心项目及其运营现状174

（2） 大连计划投资的购物中心项目分析175

（3） 大连政府的商业规划及相关政策175

6.3 购物中心在中小城市的投资现状及前景分析186

6.3.1 购物中心在中小城市的投资现状186

6.3.2 部分中小城市的商业规划及政府政策187

6.3.3 购物中心下沉存在的阻力187

6.3.4 购物中心在中小城市的投资前景187

第7章：购物中心投资/运营领先企业分析188

7.1 购物中心投资/运营上市企业分析188

7.1.1 华润置地（北京）股份有限公司经营情况分析188

（1）企业发展简况分析188

（2） 主要经济指标分析188

（3） 企业盈利能力分析189

（4） 企业运营能力分析190

（5） 企业偿债能力分析191

（6） 企业发展能力分析191

（7） 企业经营业态分析192

（8） 公司销售网络情况192

（9） 企业经营状况优劣势分析193

（10） 企业最新发展动向分析193

7.1.2 武汉南国置业股份有限公司经营情况分析193

（1）企业发展简况分析193

（2） 主要经济指标分析194

（3） 企业盈利能力分析195

（4） 企业运营能力分析195

（5） 企业偿债能力分析196

（6） 企业发展能力分析197

（7） 企业经营业态分析198

（8） 公司销售网络情况198

（9） 企业经营状况优劣势分析199

（10） 企业最新发展动向分析199

7.1.3 山东银座商城股份有限公司经营情况分析200

（1）企业发展简况分析200

（2）主要经济指标分析202

（3）企业盈利能力分析203

（4）企业运营能力分析205

（5）企业偿债能力分析206

（6）企业发展能力分析207

（7）企业经营业态分析207

（8）公司销售网络情况208

（9）企业经营状况优劣势分析208

（10）企业最新发展动向分析209

7.1.4 文峰大世界连锁发展股份有限公司经营情况分析210

（1）公司发展简况分析210

（2）主要经济指标分析211

（3）企业盈利能力分析212

（4）企业运营能力分析213

（5）企业偿债能力分析214

（6）企业发展能力分析216

（7）企业经营业态分析216

（8）公司销售网络情况217

（9）企业经营状况优劣势分析218

（10）企业最新发展动向分析218

7.1.5 上海益民商业集团股份有限公司经营情况分析219

（1）企业发展简况分析219

（2）主要经济指标分析219

（3）企业盈利能力分析220

（4）企业运营能力分析222

（5）企业偿债能力分析222

（6）企业发展能力分析224

（7）企业经营业态分析224

（8）公司销售网络情况225

（9）企业经营状况优劣势分析225

（10）企业最新发展动向分析226

7.1.6 万科企业股份有限公司经营情况分析227

（1）企业发展简况分析227

（2）主要经济指标分析227

（3）企业盈利能力分析229

（4）企业运营能力分析229

（5）企业偿债能力分析230

（6）企业发展能力分析230

（7）企业经营业态分析231

（8）公司销售网络情况231

（9）企业经营状况优劣势分析232

（10）企业最新发展动向分析232

7.1.7 保利房地产（集团）股份有限公司经营情况分析232

（1）企业发展简况分析232

（2）主要经济指标分析233

（3）企业盈利能力分析234

（4）企业运营能力分析235

（5）企业偿债能力分析235

（6）企业发展能力分析236

（7）企业经营业态分析237

（8）公司销售网络情况237

（9）企业经营状况优劣势分析237

（10）企业最新发展动向分析239

7.1.8 天虹商场股份有限公司经营情况分析240

（1）公司发展简况分析240

（2）主要经济指标分析240

（3）企业盈利能力分析241

（4）企业运营能力分析243

（5）企业偿债能力分析244

（6）企业发展能力分析245

（7）企业经营业态分析245

（8）公司销售网络情况246

（9）企业经营状况优劣势分析246

（10）企业最新发展动向分析246

7.2 购物中心投资运营普通企业分析247

7.2.1 世纪金源投资集团有限公司经营情况分析247

（1）企业发展简况分析247

（2） 企业组织结构分析247

（3） 企业经营业态分析250

（4） 企业销售网络情况250

（5） 企业经营状况优劣势分析250

（6） 企业最新发展动向分析251

7.2.2 绿地控股集团有限公司经营情况分析251

（1）企业发展简况分析251

（2） 企业经营业态分析252

（3） 企业销售网络情况252

（4） 企业经营状况优劣势分析252

（5） 企业最新发展动向分析253

7.2.3 深圳市益田集团股份有限公司经营情况分析253

（1）企业发展简况分析253

（2） 企业组织结构分析253

（3） 企业经营业态分析254

（4） 企业销售网络情况255

（5） 企业经营状况优劣势分析255

（6） 企业最新发展动向分析256

7.2.4 金鹰国际商贸集团（中国）有限公司经营情况分析256

（1）企业发展简况分析256

（2） 企业经营业态分析256

（3） 企业销售网络情况256

（4） 企业经营状况优劣势分析257

（5） 企业最新发展动向分析257

7.2.5 北京东方广场有限公司经营情况分析257

（1）企业发展简况分析257

（2） 企业经营业态分析257

（3） 企业销售网络情况258

（4） 企业经营状况优劣势分析258

第8章：购物中心产业发展趋势分析259

8.1 购物中心运营模式发展趋势259

8.1.1 购物中心去百货化259

8.1.2 购物中心向主题化方向发展259

8.1.3 购物中心向休闲中心方向发展260

8.2 购物中心布局趋势分析261

8.2.1 从主要商业圈转向次级/新兴商业圈扩散261

8.2.2 逐渐向下级城市扩散261

8.3 购物中心类型发展趋势分析262

8.3.1 区域型购物中心渐成主流形式262

8.3.2 社区型购物中心正在兴起262

图表目录

图表1：购物中心与传统商业街的比较分析23

图表2：2021年10月份房地产开发景气指数28

图表3：2021年1-10月全国房地产开发投资增速29

图表4：2021年1-10月商品房销售面积及销售额增速31

图表5：2016-2021年中国零售行业总体规模32

图表6：2016-2021年中国食品、饮料、烟酒类零售规模33

图表7：2016-2021年中国日用品类零售规模34

图表8：2016-2021年中国化妆品类零售规模35

图表9：2021年全国拟开业购物中心分布势力图47

图表10：不同类型购物中心的主力店类型52

图表11：商业形象定位66

图表12：购物中心管理的“四个统一”79

图表13：华润置地（北京）股份有限公司主要经济指标188

图表14：华润置地（北京）股份有限公司盈利能力189

图表15：华润置地（北京）股份有限公司运营能力190

图表16：华润置地（北京）股份有限公司偿债能力191

图表17：华润置地（北京）股份有限公司发展能力191

图表18：武汉南国置业股份有限公司主要经济指标194

图表19：武汉南国置业股份有限公司盈利能力195

图表20：武汉南国置业股份有限公司运营能力195

图表21：武汉南国置业股份有限公司偿债能力196

图表22：武汉南国置业股份有限公司发展能力197

图表23：山东银座商城股份有限公司主要经济指标202

图表24：山东银座商城股份有限公司盈利能力203

图表25：山东银座商城股份有限公司运营能力205

图表26：山东银座商城股份有限公司偿债能力206

图表27：山东银座商城股份有限公司发展能力207

图表28：文峰大世界连锁发展股份有限公司主要经济指标211

图表29：文峰大世界连锁发展股份有限公司盈利能力212

图表30：文峰大世界连锁发展股份有限公司运营能力213

图表31：文峰大世界连锁发展股份有限公司偿债能力214

图表32：文峰大世界连锁发展股份有限公司发展能力216

图表33：上海益民商业集团股份有限公司主要经济指标219

图表34：上海益民商业集团股份有限公司盈利能力220

图表35：上海益民商业集团股份有限公司运营能力222

图表36：上海益民商业集团股份有限公司偿债能力222

图表37：上海益民商业集团股份有限公司发展能力224

图表38：万科企业股份有限公司主要经济指标227

图表39：万科企业股份有限公司盈利能力229

图表40：万科企业股份有限公司运营能力229

图表41：万科企业股份有限公司偿债能力230

图表42：万科企业股份有限公司发展能力230

图表43：保利房地产（集团）股份有限公司主要经济指标233

图表44：保利房地产（集团）股份有限公司盈利能力234

图表45：保利房地产（集团）股份有限公司运营能力235

图表46：保利房地产（集团）股份有限公司偿债能力235

图表47：保利房地产（集团）股份有限公司发展能力236

图表48：天虹商场股份有限公司主要经济指标240

图表49：天虹商场股份有限公司盈利能力241

图表50：天虹商场股份有限公司运营能力243

图表51：天虹商场股份有限公司偿债能力244

图表52：天虹商场股份有限公司发展能力245

图表53：深圳市益田集团股份有限公司组织结构253

图表54：购物中心向主题化方向发展260

图表55：社区购物中心规划建设的须注意的关键问题263