购物中心行业概述

购物中心是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作。一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。

购物中心行业产业链

购物中心行业的上中下游涵盖了多个关键环节，形成了一个完整的产业链。在上游，地产开发商和投资者发挥着核心作用，他们负责购物中心的规划、设计、建设和投资。这些开发商往往与政府、金融机构和建筑公司等各方紧密合作，共同推动购物中心项目的落地，确保项目的顺利进行。进入中游，购物中心的运营管理商成为关键角色。他们负责购物中心的日常运营和管理，包括商户招商、物业管理、市场营销等多个方面。运营管理商需要与上游的开发商保持紧密的合作关系，确保项目的顺利交接和后期运营的稳定。同时，他们还需要与下游的商户保持良好的沟通和服务，为商户提供必要的支持和帮助，确保商户在购物中心内的经营顺利。在下游，各类商户入驻购物中心，为消费者提供商品和服务。这些商户包括品牌零售商、餐饮企业、娱乐场所等，他们通过租赁购物中心的场地，开展自己的经营活动。商户的经营状况直接影响到购物中心的客流量和营业额，因此商户与运营管理商之间的合作至关重要。商户需要积极配合运营管理商的工作，共同维护购物中心的良好形象和声誉，吸引更多的消费者前来购物和娱乐。整个购物中心行业的上中下游相互依存、相互促进，共同推动着购物中心行业的繁荣发展。

购物中心行业分类

购物中心作为商业集合体，其分类多样且各具特色。根据功能、服务内容和消费对象的不同，购物中心可以分为邻里中心，专注于提供附近居民日常所需的便利购物；社区中心，提供更为广泛的服饰和软商品选择；地区中心，拥有深度的商品品类以满足一般消费需求；时尚/专卖中心，强调高档服饰和手工艺品的销售，以及富丽堂皇的购物环境；能量中心，以大型折扣商店为主力，提供物美价廉的商品；主题/欢乐中心，以统一的主题吸引游客，餐饮和娱乐设施丰富；直销中心，主要销售工厂直销的自有品牌商品；以及生活方式中心，位于富裕区域，迎合高端消费者的购物和生活需求。此外，购物中心内的业态也极其丰富，包括主力店、品牌服装、餐饮美食、休闲娱乐等，这些多元化的业态为消费者提供了丰富的购物选择和优质的消费体验，满足了不同消费者的需求。

购物中心行业发展历程

购物中心行业的发展历程经历了多个阶段，展现了其从诞生到成熟的演变轨迹。在起源阶段，购物中心的概念最早起源于美国，大约在20世纪初，一些小型的购物区开始出现，它们主要服务于周边居民，提供便捷的购物环境。这些早期的购物中心虽然规模不大，但已经为后续的发展奠定了基础。进入发展阶段，随着城市化进程的加快和汽车的普及，大型购物中心在20世纪50年代至70年代的美国迅速兴起。这些购物中心不仅满足了人们的购物需求，还成为了人们休闲、娱乐的重要场所。购物中心内部业态的丰富多样，吸引了大量消费者的光顾。到了成熟阶段，购物中心在全球范围内迎来了快速发展的时期。20世纪80年代至90年代，购物中心在全球范围内迅速扩张，形成了一批具有国际影响力的购物中心品牌。在这个阶段，购物中心的功能得到了进一步的拓展，除了购物外，还融入了休闲娱乐、餐饮等多种元素，为消费者提供了更加全面、丰富的消费体验。进入21世纪后，购物中心行业进入了转型阶段。随着电子商务的崛起和消费者需求的多样化，传统购物中心面临了前所未有的挑战。为了应对这些挑战，许多购物中心开始进行转型升级，引入更多的体验式消费元素，如主题公园、艺术展览等，以提升消费者的粘性和忠诚度。同时，购物中心也在积极拥抱数字化，通过线上线下融合的方式，为消费者提供更加便捷、个性化的购物体验。这些转型措施使得购物中心在激烈的市场竞争中保持了活力和竞争力。

第1章：购物中心行业发展概述

1.1 购物中心行业概述

1.1.1 购物中心行业定义

1.1.2 行业所属国民经济行业分类代码

1.1.3 报告数据来源及统计标准说明

1.2 购物中心行业政策环境分析

1.2.1 购物中心行业政策汇总

1.2.2 政策对行业发展的影响

1.3 购物中心行业宏观环境分析

1.3.1 商业营业用房投资现状

（1）商业营业用房供给分析

（2）商业营业用房销售分析

1.3.2 宏观环境分析

（1）中国GDP增长情况

（2）社会消费品零售额分析

（3）居民可支配收入和消费情况

（4）宏观经济环境预测

1.3.3 经济对行业发展的影响

1.4 购物中心行业社会环境分析

1.4.1 中产阶级人口贡献增加

1.4.2 城镇化水平提升明显

1.4.3 居民消费能力不断提升

1.4.4 社会环境对行业发展的影响

第2章：购物中心行业发展现状分析

2.1 购物中心行业发展概述

2.1.1 购物中心行业发展阶段

2.1.2 购物中心行业发展特征

2.2 购物中心行业发展现状

2.2.1 购物中心的数量分布分析

（1）购物中心总数与新开业数量

（2）全国新开业购物中心区域分布分析

（3）开业项目数量对比分析

2.2.2 购物中心的面积分布分析

（1）购物中心体量存量情况

（2）开业购物中心面积分布情况

（3）开业购物中心体量TOP10城市分析

（4）开业项目体量对比分析

2.2.3 购物中心空置情况分析

2.2.4 购物中心的分布趋势分析

2.3 购物中心的运营现状

2.3.1 品牌商关注新开业购物中心

2.3.2 典型商业项目销售业绩

第3章：购物中心行业业态分布与规划设计分析

3.1 购物中心的业态分析

3.1.1 购物中心的业态构成分析

（1）购物中心的业态构成

（2）新开业购物中心首层细分品类变动

（3）购物中心的业态构成特点

3.1.2 购物中心主/次力店分析

（1）主力店及次主力店的作用

（2）主力店及次主力店规模分析

（3）不同类型购物中心的主力店类型

3.1.3 购物中心零售业态分析

3.1.4 购物中心餐饮业态分析

3.1.5 购物中心娱乐休闲业态分析

3.1.6 购物中心的品牌分析

3.1.7 购物中心的业态布局分析

3.2 购物中心的业态组合

3.2.1 业态规划的基本原则

（1）定位优先的原则

（2）功能性选择是业态组合规划的基础

（3）业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径

（4）长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提

（5）空间资源的约束是业态规划过程中必须面对的课题

（6）业态组合是一个永远的动态过程

3.2.2 业态组合的比例控制

3.2.3 提高娱乐休闲业态的比例

3.2.4 各种业态间的客流联系

3.3 购物中心的次/主力店规划

3.3.1 租户在购物中心的功能角色划分

（1）人流贡献型租户

（2）品牌引领型租户

（3）租金贡献型租户

（4）面积消化型租户

（5）综合功能型租户

（6）配套功能型租户

3.3.2 核心租户（主力店）的定义与特征

3.3.3 主力店和次主力店的标准

3.3.4 次/主力店的选择

3.3.5 购物中心主力店和次主力店格局变化

（1）次主力店的聚客能力

（2）次主力店的适应性更强

3.4 购物中心的定位

3.4.1 目标市场定位

（1）目标区域定位应该因地制宜

（2）消费客群定位重在市场细分

3.4.2 主题特色定位

3.4.3 商业功能定位

3.4.4 商业规模定位

（1）购物中心规模与顾客疲劳程度

（2）购物中心规模与商圈买力

（3）购物中心规模与产品种类

3.4.5 运营模式定位

3.4.6 商业形象定位

3.5 购物中心的布局分析

3.5.1 空间布局分布

3.5.2 业态布局分析

（1）主力店应点状分布，最大限度带动人流

（2）餐饮与零售交错分布，增加客户消费需求

（3）主题店、目的性消费场所应在高层，引人流向上

3.6 购物中心的动线设计分析

3.6.1 水平动线设计分析

（1）水平动线设计

（2）水平动线设计应用及评价

3.6.2 垂直动线设计分析

3.6.3 购物中心动线设计原则

第4章：购物中心行业经营模式与运营策略分析

4.1 购物中心经营模式分析

4.1.1 纯销售模式分析

4.1.2 租售并举模式分析

4.1.3 纯物业经营模式分析

4.1.4 连锁摩尔模式分析

4.2 购物中心租赁模式分析

4.2.1 购物中心租赁模式分析

（1）收取固定租金模式

（2）流水倒扣模式

（3）保底加流水倒扣模式

4.2.2 购物中心租赁模式现状

4.3 购物中心管理模式分析

4.3.1 购物中心管理模式分析

（1）自营管理模式分析

（2）委托管理模式分析

（3）顾问管理模式分析

4.3.2 购物中心管理模式现状

（1）购物中心管理“四个统一”

（2）购物中心管理十个原则

4.4 购物中心营销方式分析

4.4.1 文化营销

4.4.2 主题活动营销

4.4.3 节日营销

4.4.4 明星营销

4.4.5 销售促进

4.4.6 购物中心营销的趋势

（1）创意主题营销

（2）文化娱乐体验的融合

（3）与移动互联网链接

（4）大数据时代的O2O

第5章：购物中心行业不同区域市场投资机会分析

5.1 一线城市购物中心投资机会分析

5.1.1 北京购物中心的投资机会分析

（1）北京购物中心投资环境分析

（2）北京购物中心投资建设分析

（3）北京购物中心投资机会分析

5.1.2 上海购物中心的投资机会分析

（1）上海购物中心投资环境分析

（2）上海购物中心投资建设分析

（3）上海购物中心经营情况分析

（4）上海购物中心投资机会分析

5.1.3 深圳购物中心的投资机会分析

（1）深圳购物中心投资环境分析

（2）深圳购物中心投资建设分析

（3）深圳购物中心投资机会分析

5.1.4 广州购物中心的投资机会分析

（1）广州购物中心投资环境分析

（2）广州购物中心投资建设分析

（3）广州购物中心投资机会分析

5.2 二线城市购物中心投资机会分析

5.2.1 武汉购物中心的投资机会分析

（1）武汉购物中心投资环境分析

（2）武汉购物中心投资建设分析

（3）武汉购物中心投资机会分析

5.2.2 重庆购物中心的投资机会分析

（1）重庆购物中心投资环境分析

（2）重庆购物中心投资建设分析

（3）重庆购物中心投资机会分析

5.2.3 成都购物中心的投资机会分析

（1）成都购物中心投资环境分析

（2）成都购物中心投资建设分析

（3）成都购物中心投资机会分析

5.3 三四线城市购物中心的投资机会分析

5.3.1 三四线城市购物中心开发主力

（1）购物中心开发第一、二阵营主要集中在一二线城市

（2）零售运营企业在三四线城市购物中心开发上相对专业地产商具有资金及管理优势

（3）三四线城市购物中心以超市、百货业态为主力店为区域零售运营企业奠定一体化优势

5.3.2 三四线城市购物中心开发SWOT分析

5.3.3 三四线城市购物中心投资机会

（1）三四线城市购物中心数量提升空间巨大

（2）三四线城市购物中心发展空间大

第6章：购物中心行业标杆投资/运营企业分析

6.1 购物中心投资/运营开发商分析

6.1.1 大连万达商业管理集团股份有限公司分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营状况分析

（3）企业购物中心的开发分析

（4）企业购物中心项目经营状况分析

（5）企业购物中心开发的优劣势分析

（6）企业其他发展动向分析

6.1.2 华润置地有限公司分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业购物中心的开发分析

（4）企业购物中心项目经营状况分析

（5）企业购物中心开发的优劣势分析

6.1.3 上海世茂股份有限公司分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业购物中心的开发分析

（4）企业购物中心项目经营状况分析

（5）企业购物中心开发的优劣势分析

6.1.4 武汉南国置业股份有限公司分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业购物中心的开发分析

（4）企业购物中心项目经营状况分析

（5）企业购物中心开发的优劣势分析

6.1.5 金融街控股股份有限公司分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业购物中心的开发分析

（4）企业购物中心项目经营状况分析

（5）企业购物中心开发的优劣势分析

6.1.6 广州富力地产股份有限公司分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业购物中心的开发分析

（4）企业购物中心项目经营状况分析

（5）企业购物中心开发的优劣势分析

（6）企业其他发展动向分析

6.2 购物中心投资/运营零售商分析

6.2.1 银座集团股份有限公司分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业购物中心的开发分析

（4）企业购物中心业务经营状况分析

（5）企业购物中心开发的优劣势分析

6.2.2 文峰大世界连锁发展股份有限公司分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业购物中心的开发分析

（4）企业购物中心业务经营状况分析

（5）企业购物中心开发的优劣势分析

6.2.3 居然之家新零售集团股份有限公司分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业购物中心的开发及经营分析

（4）企业购物中心开发的优劣势分析

6.2.4 茂业商业股份有限公司分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业购物中心的开发分析

（4）企业购物中心业务经营状况分析

（5）企业购物中心开发的优劣势分析

6.2.5 深圳天虹商场股份有限公司分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业购物中心的开发分析

（4）企业购物中心业务经营情况分析

（5）企业购物中心开发的优劣势分析

6.2.6 王府井集团股份有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业购物中心的开发分析

（4）企业购物中心业务经营情况分析

（5）企业购物中心开发的优劣势分析

第7章：购物中心行业发展趋势与前景分析

7.1 购物中心行业发展前景预测

7.1.1 购物中心行业存在的问题

7.1.2 购物中心行业发展的对策

（1）突出购物中心的特色，主题化和差异化

（2）加速引进和培养购物中心治理的专业人才

（3）政府部分对购物中心的发展必须进行规划

7.1.3 购物中心行业的发展前景

（1）新开项目聚集三四线城市，蕴藏更大商机

（2）新兴餐饮品牌在购物中心有着更大的发展

7.2 购物中心行业发展趋势预判

7.2.1 购物中心未来发展整体趋势

7.2.2 按位置分不同类型购物中心发展趋势

7.2.3 购物中心行业经营发展趋势

（1）经营主题化、差异化

（2）营运百货店化、精细化