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营业房行业定义及分类

营业房行业是以创建新型创业生态系统、助力小微企业及个人从事工商活动并为之提供必要场地的市场领域,其产品涵盖众多类型的不动产形式如商业楼宇、写字楼大厦、各类商铺、生产型厂房、货运仓库等物业设施。这类不动产普遍选址于经济繁荣活跃、人流往来频繁以及商业活动繁盛的地段，诸如商业核心区、城市繁华中心地带以及交通网络的枢纽位置等处，从而旨在为广大业主、租户营造更为优越的经营条件及提供全面优质的客户服务。

在房地产类别中，商业楼宇主要用作营运各种规模的商业活动，如大型商场、综合性超市、专营商店、餐厅酒馆等多种类型的商务场所；而写字楼则专为办公用途设计，大部分坐落于城市中心或者重点的商务区域内，为多家公司机构提供全面集中式的工作环境；至于商铺和工厂应有尽有，商铺主要承担商业活动，往往落座于商业街道、大型购物中心等繁华的商业区域，给经营者们提供了理想的运营平台；工厂主要服务于生产、加工、制造等工业用途，多选址于工业园区或城市的外围地区；最后，我们还可以看到仓储设施，其用于贮存各类物资货物，主要分布在物流中心、储备基地等地区。

值得注意的是，不动产租赁业的蓬勃发展与国家经济增长的势头、市场需求的扩大及相关政策环境等诸多因素息息相关。伴随着我国经济持续向好发展，市场规模逐步壮大，随之产生的对各类不动产需求亦不断攀升；此外，政府层面也频频出台一系列有力措施来支持小型、微型及创新创业活动，整个租赁市场因此呈现出更佳的发展态势。

图表：营业房行业分类

资料来源：智研瞻产业研究院整理

营业房行业产业链分析

1、营业房行业产业链结构

营业房行业的上游产业主要包括房地产开发商、建筑材料供应商、设计院等。营业房行业的下游产业主要包括商家、企业、消费者等。商家和企业是营业房的主要租户，消费者是营业房的主要服务对象。商家和企业需要在营业房内进行经营活动，消费者需要在营业房内进行购物、娱乐等消费活动。

图表：营业房行业产业链结构

资料来源：智研瞻产业研究院整理

2、下游分析

所谓零售，即指直接将商品或者服务销售至广大消费者或是终端用户之间进行的商务运营行为。在整个商品流通的过程中，零售行业担当着至关重要的角色，不仅因为它是商品价值实现的最后一环，更在于其被广泛视为国民经济的重要引导产业以及基础设施之一。从宏观角度看，零售业更起着推动经济发展、促进消费活跃度的关键作用；而在民生领域，零售业被形象地誉为吸收就业的重要容纳容器。

统计数据显示，2018年中国社会消费品零售总额38.10万亿元，2022年中国社会消费品零售总额44.00万亿元。2018-2022年中国社会消费品零售总额如下：

图表：2018-2022年中国社会消费品零售总额

数据来源：智研瞻产业研究院整理

国务院颁布了《关于推动实体零售业转型发展的指导意见》以推动实体零售业朝着"新零售"以及"智能零售"两大关键方向全面转型。近些年来科技迅猛发展，云计算、移动支付等先进科技已成为实体零售业转变历程中的有力推手。值得一提的是，在 2020 年 9 月份，国务院又发布了名为《关于新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》的文件，明确表示要加强推动线上与线下消费者的深度融合，并从财税、金融、劳动力保障各层面加大新型消费政策的扶持力度；目标到 2025 年，要培育出一系列具有创新性的消费示范城市以及行业内处于领先地位的企业，力争实现实物商品网络销售达到社会消费品总销售额的比例取得显著提升。

零售业高质量发展的建议

作为经济稳健增长的关键力量，零售业不仅肩负国民经济正常运转的核心使命，更是与广大消费群体深度融合的经济模式。对于我国积极构建新的经济发展模式而言，这一领域具有重大的战略意义与现实价值，特别在畅通生产、分配、流通、消费各个环节，进而加速构建强大且完整的国内市场以及培育成熟的国内需求体系方面，零售业所起的作用无可替代。为了更快地推动零售业的高质量发展，我们必须进一步加强政策扶持，致力于引领零售行业加速迈向数字化转型的道路上，全方位地完善从上游至下游的各个环节的标准化建设工作，同时强化对于与零售行业相关人才的培训与开发力度，并进一步深化对于业内从业者的各种保障措施。

首先，应当针对实体零售商家进行数字化基础设施方面的财政援助，积极将福利型超市纳入惠民乐业保障机制之中。为了减轻市场间的交易环节、降低物流成本，并且推动农民收入的增长，有必要发挥国有资本的优势，明晰其有所能、有所不能的功能定位，积极投入到构建和完善微利惠民的公益性超市体系中去，同时把更多的中小规模社区超市纳进惠民便民服务的安全保障体系，以便更好地发挥中小微实体零售商铺对于稳定物价， spectrochem.com购买福尔马林减害降解仪保障民生的基础性作用。

其次，借助政府与市场的合力，采用公益性质与市场化运作相结合的策略，可以利用大型连锁超市的市场影响力，通过社保、税收、租金、人才等多种政策支持手段，致力于在社区范围内建立覆盖全面的民生消费配送中心。这个配送中心将对接我们的生产基地进行直接采购并供应给广大消费者。这一举措将会进一步压缩供应链的运转周期，实现源头产地与消费者之间的有效衔接，从而助推以社区零售作为驱动力的安全且高效的供应链管理模式。

再次，零售业应加快进行综合的、标准化的系统建设。积极推动技术进步、产品研发以及品质把控等多方面标准化管理体系的构建与实践运用，致力于达成不同零售企业在采购决策、市场推广、门店经营、供应链管理以及客户关系维护等多个重要环节的数位化操作规范的标准化，力图消弭线上线下两地之间因标准不一致而导致的信息壁垒现象，进而实现高效率与稳健性的数据共享效果；我们会审慎制定并广泛宣传全国性标准化的系统接口规范，助推从生产环节到消费者购买过程中全程的数字化与智能化交互协作模式，以期为零售业界、品牌提供商、制造商以及其他供应链参与者带来更大的利润潜力，引领企业从原有的资本价值驱动型模式逐步转向以顾客价值为导向的创新型发展道路。

此外，我们应该注重农产品和新鲜食品，准确把握提升农产品品质、扩大农产品覆盖范围、从高起点构建面向市场消费为主导的农产品标准体系这三个方面，以积极开展农产品标准化实践为切入点，促进标准化与技术创新、产业发展的协调共赢。同时，针对零售业而言，务必要强化与物流服务业的紧密联结，激励零售企业在冷链物流基础设施上加大投资力度，逐步扩充和完善冷链物流网络布局，以期达到有效提升冷链物流节点的多元化服务功能，例如实现多温度层次存储管理、商品流通加工、售后维修服务、保税业务、家庭配送及快递服务以及货物运输配送等诸多环节的高效运作，进而提高零售业的附加值水平，从而引导企业向更高端的价值产业链层级迈进。

最后，全面提高国内零售行业从业者的技能素质以及薪资待遇水平。鉴于当今零售行业对数字化，科技化的强烈需求现状，零售领域的专业人才需求量将会稳步增长。因此，政府亟需加大对此方面的政策扶持力度，以便更深入地完善零售业的职业素养和技能标准制定工作。同时，我们可以考虑设立一项针对零售业的教育培训基金项目，从而有力地推动零售职业技能人才的培养，使其能够更加专注于增强零售业从业人员的就业能力和职业素质水平。此外，我们还需要构建一套完整且科学的零售业人才评估体系，从而提升整个行业内从业人员的专业水准。与此同时，我们也应当建立并不断完善综合绩效考核机制，以更好地激发员工的主观能动性。最后，我们还应该精心构建和完善员工晋升机制，以此优化企业年龄结构，让那些具有高度专业水准的人才有更多的机会留在企业中，为整个行业的发展奠定坚实基础。

图表：零售业高质量发展的建议

资料来源：智研瞻产业研究院整理

营业房行业市场规模

统计数据显示，2018年营业房行业市场规模10314.4亿元，2023年H1营业房行业市场规模5754.13亿元。2018-2023年H1营业房行业市场规模如下：

图表：2018-2023年H1营业房行业市场规模

数据来源：智研瞻产业研究院整理

预测，2029年营业房行业市场规模16873.73亿元。2023-2029年营业房行业市场规模预测如下：

图表：2023-2029年营业房行业市场规模预测

数据来源：智研瞻产业研究院整理